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房地產市場發展趨勢

2019-04-02 11:08:09報告大廳(www.xtbdm.com.cn) 字號:T|T
主題詞:房地產
  報告大廳摘要:房地產行業中期庫存也就是住宅開工未售庫存由年初的31.6億平下降至30.7億平米,2018年底中期庫存水平下降至29.7億平米,住宅新開工與銷售面積連續三年出現倒掛,開工端的萎縮導致庫存水平不斷下降。那么房地產市場發展趨勢會是怎么的呢?

  房地產行業中期庫存也就是住宅開工未售庫存由年初的31.6億平下降至30.7億平米,2018年底中期庫存水平下降至29.7億平米,住宅新開工與銷售面積連續三年出現倒掛,開工端的萎縮導致庫存水平不斷下降。那么房地產市場發展趨勢會是怎么的呢?

  通過對房地產市場分析得知 從長期來看,地方政府在中央部署后,先后出臺了宅地供應“三年滾動計劃” 以及“五年計劃”,落實到年均供應規模數據,若考慮北京集體用地轉化部分以及 深圳提升供地容積率,整體而言,一線城市“十三五”期間宅地供應規模相比于“十 二五”有所提升。而我們統計的二線樣本城市中,僅有杭州、成都宅地供應規模有 小幅提升,其他城市供地規模均不及“十二五”期間供應水平。因此,我們需要指 出的是,盡管重點城市短期供地有加快跡象,但受制于土地資源“硬約束”的限制, 中長期來看,重點一二線城市的住宅用地供給將依舊緊張。

  1、2016年“930新政”后,中國樓市逐漸進入“政策市”,四限、因城施策、長效機制和諸多房企融資限制等調控政策對房地產市場的影響越來越大。展望2019年,在中國經濟總體韌性較好的背景下,上半年樓市調控政策料將難以出現實質性松動,甚至不排除“四限”政策向三四線城市繼續擴容的可能性。在樓市和金融雙雙被嚴監管之下,預計2019年房地產銷售或將出現一定幅度下行,但考慮到部分一二線城市庫存較低,那些受益于深度城市化和都市圈化的優質城市房價料將難以出現大幅下行。

  2、隨著一二線對三四線“溢出效應”的逐漸減弱和三四線前期積累的購房需求的大量釋放,2019年三四線城市房價可能面臨較大分化。經過2016-2017年開發商大量拿地補庫,房企對土地的渴求程度有所下降,隨著三四線城市逐漸走向分化,開發商的拿地訴求可能主要轉為一二線城市和銷售向好的優質三四線城市。

  3、隨著中國經濟發展模式逐漸向“高質量”轉型,傳統的“政府賣地-房企開發-居民加杠桿”模式難以為繼,建立以租賃房為代表的房地產長效機制已經勢在必行。在此背景下,2019年或將真正開啟“主要一二線城市租售并舉”和“其他城市延續傳統開發”的樓市新時代。北京、上海、深圳等城市在未來5年或“十三五規劃”中都有比較明確的租賃房建設規劃,2017年上海至少出讓了15宗租賃用地,總建面超過100萬平方米。

  通過對房地產市場分析得知在企業層面,各家一邊打雞血一邊困惑彷徨。打雞血在于巨頭以每年超過50%的增速擴張,蠶食市場份額,在這個行業不進則退,快速發展不僅是發展本身的問題,更關乎存亡;困惑彷徨在于當行業發展至每年銷售近17億平方米,相當于給每個城鎮居民增加2平方米的面積時,這個行業還能做多久,仁者見仁智者見智。以上便是筆者對房地產市場發展趨勢的簡單解析了。

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