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“錢緊”或緩解 2019房地產進入橫盤時代?

2019-01-25 10:02:44報告大廳(www.xtbdm.com.cn) 字號:T|T
主題詞:房地產
  報告大廳摘要:在已經過去的2018年,調控收緊、降價潮、房企融資難、樓市寒冬等成為了年度關鍵詞,人們對于房地產的關注熱點較以往產生了一些變化。2019年的房地產市場已然開局,今年的市場會怎么樣?有專家分析,隨著“房住不炒”的推進,炒房時代將會結束,房地產進入橫盤時代,預計今年樓市不會大漲也不會大跌。

  在已經過去的2018年,調控收緊、降價潮、房企融資難、樓市寒冬等成為了年度關鍵詞,人們對于房地產的關注熱點較以往產生了一些變化。2019年的房地產市場已然開局,今年的市場會怎么樣?有專家分析,隨著“房住不炒”的推進,炒房時代將會結束,房地產進入橫盤時代,預計今年樓市不會大漲也不會大跌。

  一丶樓市調控

  房地產調控從嚴仍是2018年樓市的主基調, 2018年是中國房地產調控歷史上調控政策出臺最頻繁的年度,全年房地產調控合計450次,同比2017年上漲75%,已經刷新了歷史紀錄。

  在國家層面也仍在堅持“房住不炒”的主基調,在年末的中央經濟工作會議上,關于房地產明確指出,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。

  但在2018年末,多個城市開始悄然松綁調控政策。菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松購房的社保要求、青島高新區取消執行半年前出臺的搖號政策、廣州放開對商業服務類物業項目銷售對象的限制、合肥悄悄松綁限購,這些城市開啟了地方放松限購的小高潮。

  國家已經為2019年房地產市場定了調,仍然會堅持“房住不炒”,也提到要加強地方政府的調控的責任,強調因城施策,因為房地產市場是一個區域性市場,北京的房子不可能拿到成都去賣,2019年,各地根據自己的實際情況作出相應的微調,是一個大概率的事情,但微調不會脫離中央調控的主基調。

  2019年要堅持“房住不炒”這個既定方針,房價上漲和反復波動,就是因為剛需里面摻雜了太多投資需求,如果不堅持“房住不炒”的話,樓市將永遠不可控,未來炒房時代將會結束!調控需要調動各級地方政府的智慧,根據每個城市的市場和財政的壓力,適度地變化調控政策,來保障經濟的平穩發展。 房價漲跌

  在房價高企的今天,房價的一漲一跌都深受市場的關注。

  2018年房價有漲有跌,截止到12月底,70個大中城市中,新房方面,僅有廈門的房價同比下跌,跌幅在0.4%,即2018年底的房價低于2017年同期,其他城市的新房價格均有所上調。二手房方面,有北京、上海、福州、廈門4個城市的二手房數據出現了同比下跌,降幅為0.3%-5.6%,其余城市均有所上漲,最高漲幅為濟寧的16.7%。

  2018年商品房成交量有所上漲,庫存也在減少。

  2018年,商品房銷售面積171654萬平米,比上年增長1.3%;商品房銷售額149973億元,增長12.2%;2018年末,商品房待售面積52414萬平米,比上年末減少6510萬平米。

  “有些人期望房地產大漲,但這個是沒有動力的”,牛鳳瑞表示,就目前來看,在樓市調控下,房地產市場無力大漲,但是大跌的概率也是比較小的,它會在現有的價位上下波動,保持高位震蕩。

  中國的城市化、工業化都沒有完成,房地產是城市化的先導產業,也是國家第一大內需,房地產市場在十年八年之內,都是在一個上行的區間,所以說中國的房地產市場“拐點”還遠沒有來到,最多叫做“倒春寒”。

  對于2019年的房價走勢,一手房因為是開發商和政府定價,所以價格相對可以穩得住,但二手房的價格是市場交易雙方博弈的結果,更能反映市場現狀,今年二手房市場或許會出現一線城市領跌,二三線跟進的趨勢。

  從2019年起,房地產將進入橫盤時代,所謂的橫盤,就像股市一樣,“無量無價”,無量,指的是沒有增量,全年成交同比微量收縮。無價,指的是2019年房價基本沒有增長空間。一方面,“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”抑制了房價上漲預期。另一方面,從全球橫向來看,我們的房價已經不低,未來幾年房價難言成長性。

  二丶“錢緊”或緩解

  對于2018年來說,房地產行業普遍面臨著融資難題,在金融監管加強、去杠桿、去通道、信用緊縮的環境下,房企的日子普遍不大好過,尤其是中小房企,面臨著融資“生死劫”。

  繼去年10月降準以來,今年年初,央行再次祭出降準的大招,宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點,其中,2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。同時,2019年一季度到期的中期借貸便利(MLF)不再續做。雖然資金不會直接流向樓市,但流動性的持續寬松,對于資金密集型的房地產行業來說,無疑將形成一定的支撐。

  近日,房企在融資層面也有了一定的進展,2019年1月份以來,房企融資數據繼續大規模上漲。十余天內,多家房企陸續公布融資計劃,合計超過30起,總規模超過800億元。


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