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住房租賃市場細化落實 租賃市場亟待機構“補位”輕租

2018-08-10 10:16:07報告大廳(www.xtbdm.com.cn) 字號:T|T
主題詞:住房租賃資訊
  報告大廳摘要:國內首批開展住房租賃試點的12個城市逐步邁進租購同權時代,加快推進住房租賃市場發展。業內人士表示,中國住房租賃時代大幕已開啟,租房市場、老百姓的置業觀和生活方式將發生大的變化。

  國內首批開展住房租賃試點的12個城市逐步邁進租購同權時代,加快推進住房租賃市場發展。業內人士表示,中國住房租賃時代大幕已開啟,租房市場、老百姓的置業觀和生活方式將發生大的變化。

  住房租賃市場細化落實

  2018年以來,全國各地大力推進住房租賃政策的細化落實,市場發展取得重大突破。但也要看到,我國住房租賃市場還不夠成熟,很多變革都還只是剛剛起步。加快培育住房租賃市場,是實現“住有所居”,建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制的重要內容之一。政府和企業需再加把勁,從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手,盡快補上短板,實現租售“兩條腿”走路。

  自去年上海首推純租賃用地開始,2018年上半年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續推出“只租不售”地塊;北京計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套。

  住房租賃市場的參與主體更加多元,開發商、專業化租賃運營商、中介機構、酒店集團等各類企業紛紛搶灘“新風口”,打造自有租賃公寓品牌。

  多地政府打造的住房租賃交易服務平臺投入使用。截至目前,全國已有包括12個試點城市在內的10余個一二線城市搭建了官方租賃平臺。

  2018年以來,住房租賃金融的政策支持力度明顯加大。在證監會、銀保監會等部門政策鼓勵下,以租金收入或物業所有權為底層資產的證券化產品已發行數十單。

  多地試水“租售同權”。2月,濟南市高新區首次出讓“租售同權”地塊,明確租房者子女將享受跟買房者同樣的教育權利;5月,鄭州市發文保障租賃住戶享受衛生計生、子女義務教育、社會保障等公共配套服務……

  在政策大力推動下,我國住房租賃市場規模已超萬億元,租購并舉格局加快建立。但同時也要看到,我國住房租賃市場仍然不夠成熟,一是租賃關系不夠穩定,影響了人們的租房意愿。二是一些中介服務不規范,導致交易成本高、風險大。三是市場發展不成熟,機構租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務以及監督管理還有待加強。

  記者近日調研發現,當前,機構“跑馬圈地”擴張的長租公寓項目,面臨盈利難且回報周期長的困境。“漲房租”提高利潤率已成為不少運營商的選擇,長租公寓高端化趨勢明顯;為獲取高額利潤,一些開發商鉆政策空子,通過打“擦邊球”的方式,變相“以租代售”。

  在個人租房市場上,也有不少亂象:房東合同不報備,漲租、租期調整隨意性大,發生糾紛租客維權難;“二房東”“群租”亂象頻發,中介抬高租金吃差價、虛假房源信息等頑疾仍未破解。目前來看,各地搭建的官方租賃平臺雖在一定程度上增加了租賃房源的供給,有利于規范市場秩序,但由于房源數量偏少,效果有限。

  加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是明確的政策目標,各地應從保障“住有所居”的高度看待住房租賃市場建設,建立發展住房租賃市場的剛性約束機制。堅持市場的歸市場,保障的歸保障總體原則,建立多層次的租賃住房供應體系。應結合城市規劃,在大型工業園區、商務集中區周邊建設經濟型公寓。同時,保證公租房和廉租房的供應。此外,充分利用資本市場,支持符合條件的住房租賃企業發行債券等產品。給予長租公寓開發和運營企業一定政策扶持。

  解決當前租賃市場的問題,要重點扶持和大力發展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發展和規范,特別是規范住房租賃經紀行為。從發達國家和地區的經驗來看,居民住房直接或通過房地產經紀出租仍然占主體,所以傳統租賃方式不能忽視,仍需要規范發展。同時,既要提高人們的租住意愿,又要提高人們的出租意愿。

  政府應加快完善各項服務體系建設,通過立法完善法律法規來保障租賃各方的權益。防止出現“以租代售”等行為。同時,還要落實好承租人享受均等化公共服務的權益。

  租賃市場亟待機構“補位”輕租

  目前,我國房屋租賃市場房源大多為私人業主提供,租賃企業機構提供的房源不足5%;而在日本租賃企業市場占比87%,美國為60%。與賣房相比,租賃利潤薄、回報周期長,房源、規模、稅率等都是需要解決的問題。

  2018-2023年中國住房消費行業市場深度分析及投資戰略研究報告表明,租賃市場混亂的原因之一在于大量小業主占據市場,而租賃企業供應的房源占比太少。與租賃企業提供的專業服務相比,小業主的行為難以受到法律約束,一旦形成作案鏈條,對其執法的成本也遠遠高于對大型租房機構的監管成本。

  專業人士表示,最好的辦法就是提高租賃機構房源在整個租賃市場中的占比,以優質的服務和規范的管理壓縮“”黑中介“”和小業主的生存空間。這也是各部門和地方政府最近出臺一系列“”新政“”的初衷之一。

  在國內一線城市和一些二線城市,除了萬科、萬達等大型房企旗下新設長租公寓項目,鏈家、我愛我家等房產經紀公司投資的自如公寓、相寓等,也出現大量的機構作房東的獨立品牌公寓商,如蛋殼公寓、YOU+公寓、魔方公寓、函數公寓等。

  年輕人的消費觀發生了變化,他們更愿意擁有自己的生活,愿意為品質好的出租房屋付費,而不是把自己的未來都綁定在房子上面。年輕人的置業觀已經發生了改變,他們認為房子是拿來住的,而不是拿來投資的。

  迎接租賃時代,政府需要更多的投入來建設運營公租房;需要不斷完善租賃市場的支持政策,鼓勵更多的企業進入租賃市場;也需要完善租賃市場的監管制度。租房市場亟待建立一個更加透明的房屋中介信息認證系統,使得租房市場信息在陽光透明的環境下良性生長。

  同時,從事房屋中介的機構也需要轉變服務理念,從提供房源信息互通,擴展到提供與租房配套的生活服務,讓租客有更好的體驗和獲得感。

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